吕婷

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房产纠纷

看清合同再签约租期不宜过长


来源:苏州律师 网址:http://szls.viplaw.cn/ 时间:2019/6/21 10:55:19

 当前,想租用商铺门面,除了需要支付租金以外,往往还需要向门面的上一位租客支付高额的“转让费”。稍微小一点的门面需要数万元,大的门面则动辄数十万甚至超过百万元。转让费一般体现为“装修费”、 “存货折价”、 “经营权”、“人气费”等名义,甚至没有任何名义直接收取转让费的也普遍存在。

目前我国的法律对转让费并没有明文规定,根据“民法不禁止即是许可”的原则,结合当前的法院判例,收取转让费是否合法,关键还是要看合同签协议内容。如果房东上面写着不许转让或者没有转让权等等,那你的转让费就不合法,打起官司必输,要是同意你可以转让给下一个人,你的转让费能保住。

然而由于转让费数额惊人,不可避免地伴随着风险:

一、房东不认可

由于法律上规定转租须经房屋出租人(房东)的事先许可或事后认可,否则房东完全可以不承认转租合同而提前收回房屋。

解决办法:虽然房东一般不大参与转租谈判,但签订协议时应当请房东到场,在转租协议上签字表示同意。

二、租赁协议到期

即使在租赁合同中写明“承租人可以优先续租”等条款,但由于此类条款一般约定都很不明确,所以一旦租期届满,房东完全可以无偿收回房屋另租给他人。

解决办法:如果前一份合同剩余租期不够长就应该请房东到场,重新签订租赁合同。时间签的越长越好,这样几年下来,你就能赚回来本钱。

注:所有签的条约,只能在合同期内有效。超过合同期,房子的主权毕竟不是你的,房东还是有权无条件收回门面房的。

三、门面拆迁

虽说房屋拆迁需要经得承租人同意,但实践中对承租人的补偿往往不到位,特别是在转让费比较高的情况下更难弥补。房东考虑到自己的利益,也不可能为了承租人去得罪拆迁人。

解决办法:事先考虑租赁期限内门面地段是否会面临拆迁,如果会拆迁,尽量换地方。如果是房东收取转让费,还可以在合同中约定“如果拆迁,则按照余下租期按比例退还转让费”等条款。

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